Когда одно жилье — не просто жилье: Корея рассматривает возможность реформы налогообложения
- 23 июл.
- 5 мин. чтения
Корреспондент Чхве Чжи Вон
Правительство Южной Корей рассматривает возможность перехода от налоговых льгот, зависящих от количества объектов недвижимости во владении, к льготам, основанным на фактическом месте проживания и общей стоимости имущества в виде жилой недвижимости
В воскресенье с башни «N Seoul Tower» в центре Сеула видны жилые комплексы (Ренхап)
Должен ли владелец одной сверхдорогой квартиры в Сеуле получать больше налоговых льгот, чем человек, имеющий несколько скромных домов в провинциальных городах? И является ли владение только одним объектом недвижимости обязательно «домом», а не инвестицией?
Эти вопросы лежат в основе того, что может стать самым масштабным пересмотром системы налога на недвижимость в Южной Корее за последние годы. Система, долгое время основывавшаяся на различии между владельцами «одного дома» и «двух и более домов», в настоящее время пересматривается с учетом иного набора критериев: проживают ли владельцы в своих домах, какова стоимость их недвижимости и на кого должно ложиться налоговое бремя.
Президент Южной Кореи Ли Чжэ Мён инициировал дискуссию в своем посте от 10 июля в X, задавшись вопросом, не следует ли увязывать налоговые льготы не столько с количеством домов, принадлежащих человеку, сколько с фактическим проживанием и стоимостью недвижимости. Он также рассмотрел вопрос о том, следует ли Корее в большей степени полагаться на налоги на владение недвижимостью, а не на налоги на сделки.
В настоящее время корейское правительство рассматривает возможные изменения в налогах на владение недвижимостью и вычетах по капитальным доходам, в том числе вопросы о том, кто должен иметь право на налоговые льготы для владельцев одного жилья, должны ли налоги рассчитываться исходя из количества домов во владении или общей стоимости имущества в виде жилой недвижимости, а также как следует распределять налоговую нагрузку между владением и сделками.
Кто заслуживает защиты в качестве владельца одного жилого дома?
Корея предоставляет существенные льготы людям, которые, будучи одним домохозяйством, владеют одним жилым домом. В рамках комплексного налога на владение недвижимостью они могут вычесть 1,2 млрд вон (811 000 долларов США) из оценочной стоимости и получить дополнительные льготы в зависимости от срока владения и возраста.
Однако владение, долгосрочное удержание и фактическое проживание не всегда совпадают. Некоторые владельцы сдают в аренду свой единственный дом в качестве инвестиции, в то время как другие не могут проживать в нём из-за работы или действующих договоров аренды.
«Существующая система, по сути, использует факт владения единственным домом в качестве критерия для разграничения жилых домов и инвестиционной недвижимости», — заявил в четверг на организованном правительством налоговом форуме О Чжон Хён, старший научный сотрудник Корейского института государственных финансов.
Хам Ён Чжин, руководитель Центра исследований рынка недвижимости банка «Ури», отметила, что одним из вариантов могло бы стать замещение льготы за срок владения льготой, основанной на факте проживания.
В рамках действующей системы владельцы одного жилого объекта получают налоговую льготу в размере от 20 до 50 процентов после владения жильем в течение не менее пяти лет и еще от 20 до 40 процентов, если им 60 лет или больше, при этом общий предел составляет 80 процентов. Ни одна из этих льгот не требует фактического проживания в данном жилье.
«Такое изменение позволило бы сосредоточить налоговые льготы на тех, кто действительно проживает в своих домах», — сказала она.
Когда одного дома становится слишком много
Стоимость недвижимости поднимает отдельный вопрос.
Число сделок с квартирами стоимостью не менее 3 млрд вон (2 млн. долл. США) в столичном регионе Сеула за последний год превысило 3200, по сравнению с 484 тремя годами ранее.
На заседании кабинета министров на прошлой неделе Ли задал вопрос: должен ли человек, проживающий в доме стоимостью 10 млрд вон (6,8 млн. долл. США), получать такую же льготу, что и обычный владелец одного дома? Его вопрос усилил призывы меньше опираться на количество домов во владении и больше — на совокупную стоимость жилья.
Хотя комплексный налог на владение недвижимостью уже учитывает стоимость имущества, вычеты и ставки по-прежнему варьируются в зависимости от количества домов во владении. Поэтому даже владельцы, у которых одинаковая стоимость имущества в виде жилья, могут сталкиваться с резко различающимися суммами к уплате в зависимости от того, сосредоточено ли оно в одном доме или распределено по нескольким.
Хам заявила, что сначала необходимо четко обосновать, почему на сверхдорогие отдельные дома ложится более тяжелое налоговое бремя.
«От того, ставится ли цель вывести на рынок больше жилья, обеспечить справедливость налогообложения или сдержать спрос на «один умный дом», будет зависеть, как следует выстроить систему», — сказала она.
Эксперты отмечают, что любая реформа по-прежнему потребует мер защиты для пожилых граждан, а также исключений для недвижимости в регионах, унаследованных объектов и объектов, сдаваемых в аренду — это еще один тонкий баланс при формировании окончательного пакета мер.
Налогообложение владения или сделок?
Еще одна точка разногласий заключается в том, на что должно ложиться более тяжелое налоговое бремя — на сделки или на владение.
«Периодические» налоги на недвижимость обычно считаются менее разрушительными, поскольку они ложатся на недвижимое имущество, в то время как налоги на приобретение и на прирост капитала могут сдерживать покупку, продажу и переезд. При привязке к стоимости недвижимости налоги на владение также смогут лучше отражать размер богатства в виде жилья, в то время как высокие налоги на сделки могут «заморозить» недвижимость на месте и ограничить количество выставленных на продажу объектов.
Система Южной Кореи по-прежнему в значительной степени ориентирована на сделки. Налоги, связанные с недвижимостью, составляют 3 процента ВВП, по сравнению со средним показателем в 1,6 процента по странам Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР). Налоги на сделки составляют 50,4 процента налоговых поступлений Южной Кореи, связанных с недвижимостью, в то время как периодические налоги на недвижимость составляют 29,4 процента, по сравнению с примерно 56 процентами в странах ОЭСР.
В июле ОЭСР рекомендовала переход к периодическим налогам на недвижимость без изменения налоговых поступлений с целью повышения мобильности населения и эффективности рынка труда при одновременном сокращении искажений на рынке жилья.
Одним из обсуждаемых направлений является долгосрочный вычет по капитальной прибыли для владельцев одного жилого дома, отвечающих установленным критериям, который позволяет вычесть до 80 процентов налогооблагаемой прибыли в зависимости от срока владения и проживания.
Хам отметила, что долю, зависящую от срока владения, можно сократить или переориентировать на фактический срок проживания, а надбавки к налогу на прирост капитала для владельцев двух и более домов следует снизить, чтобы ослабить эффект «запертости».
«Неоднократное предоставление временных льгот делает рынок сделок более волатильным и подрывает предсказуемость», — сказала она.
Хам предложила снизить надбавку для владельцев двух и более домов на 10–20 процентных пунктов в рамках более стабильной и долгосрочной системы.
Причем любая налоговая реформа должна сопровождаться мерами по устранению дефицита предложения, поскольку одними только налогами не удастся снять давление на цены.
Эти вопросы будут рассмотрены в ходе более широких общественных дебатов, которые возглавит Ли в четверг; пакет налоговых мер ожидается в конце июля или начале августа.
«Дом — это, по сути, место для жизни», — заявил на форуме на прошлой неделе вице-премьер и министр финансов Южной Кореи Гу Юн Чхоль. «Жилье, используемое в качестве основного места проживания, следует поддерживать, а вот вопрос о том, должно ли жилье, в котором сами владельцы не проживают, получать такую же поддержку, остается открытым».
Комментарии